KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen": Der komplette Überblick zum Umnutzungs-Zuschuss

Was ist die KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“?

Die KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“ (kurz GzW) ist ein Förderprogramm der KfW für die Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnraum. Anders als klassische KfW-Programme handelt es sich um einen nicht rückzahlbaren Zuschuss – Sie zahlen also nichts zurück, es ist ausdrücklich kein Kredit.

Hintergrund ist der wachsende Büroleerstand: Die Leerstandsquote in Deutschland stieg von rund 2 % (2019) auf 5,6 % bzw. etwa 11 Mio. m² (2024). Das Programm setzt hier an und macht es für Eigentümer wirtschaftlich attraktiver, leerstehende Gewerbeimmobilien in dringend benötigten Wohnraum umzuwandeln.

Gefördert wird der Umbau eines beheizten Nichtwohngebäudes – etwa Büro, Laden oder Praxis – zu Wohnraum, sofern dadurch mindestens eine neue Wohneinheit entsteht. Ob sich Ihr Objekt qualifiziert und welcher Zuschuss realistisch ist, lässt sich vorab im kostenlosen Fördercheck abschätzen.

Wer ist antragsberechtigt und was wird gefördert?

Antragsberechtigt sind alle Investoren: natürliche und juristische Personen, Personengesellschaften und ausdrücklich auch Selbstnutzer. Es geht also nicht nur um große Projektentwickler – auch private Eigentümer, die selbst einziehen wollen, können den Zuschuss beantragen.

Gefördert werden die baulichen Maßnahmen der Umnutzung: die Anpassung der Baukonstruktion an die Wohnnutzung, Grundrissänderungen, der Innenausbau sowie die Umgestaltung der Außenanlagen inklusive Entsiegelung. Wichtig zur Abgrenzung: Die energetische Sanierung selbst ist über diesen Zuschuss nicht förderfähig – dafür gibt es die BEG (siehe unten).

• Förderfähig: Anpassung der Baukonstruktion an die Wohnnutzung
• Förderfähig: Grundrissänderungen und Innenausbau
• Förderfähig: Umgestaltung der Außenanlagen inkl. Entsiegelung
• Nicht über GzW: die energetische Sanierung selbst – dafür BEG (separater Topf)

Wie hoch ist die Förderung – und wo greift der Deckel?

Die Förderung beträgt 30 % der förderfähigen Umbaukosten. Dabei sind maximal 100.000 € förderfähige Kosten je neuer Wohneinheit ansetzbar – das ergibt einen Zuschuss von höchstens 30.000 € pro Wohneinheit. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von 300.000 € je Unternehmen (EU-De-minimis).

Der Deckel je Wohneinheit greift erst, wenn die Umbaukosten pro Einheit über 100.000 € liegen. Darunter rechnet die Förderung linear mit 30 %. Die beiden folgenden Beispiele zeigen den Unterschied – die genauen Zahlen für Ihr Vorhaben liefert der kostenlose Förderrechner.

Rechenbeispiel: Was bringt GzW plus BEG zusammen?

Nehmen wir ein Bürogebäude, das in 6 neue Wohneinheiten umgebaut wird. Die Umbaukosten betragen 540.000 €, also 90.000 € je Wohneinheit – das liegt unter dem 100.000-€-Deckel. Bei 30 % ergibt das 27.000 € Zuschuss je Wohneinheit und damit einen GzW-Zuschuss von 162.000 €.

Da die energetische Ertüchtigung nicht über GzW, sondern über die BEG läuft, kommt hier ein separater Förderbaustein hinzu. Für dieses Beispiel liegt der BEG-Teil grob bei rund 49.000–61.000 € (grobe Schätzung). In Summe ergibt sich ein Gesamt-Förderpotenzial von etwa 211.000–223.000 €.

Wichtig: Der BEG-Anteil ist eine grobe Range und hängt stark vom konkreten Sanierungsstand und den Maßnahmen ab. Betrachten Sie ihn als Orientierung, nicht als zugesagten Betrag.

• GzW-Zuschuss: 162.000 € (6 WE × 27.000 €)
• BEG-Anteil (energetisch, separater Topf): grob ~49.000–61.000 € (Schätzung)
• Gesamt-Förderpotenzial: ~211.000–223.000 €

Welche Fristen und Voraussetzungen gelten?

Das Programm ist seit dem 01.07.2026 live und befristet bis zum 31.12.2026. Für 2026 stehen 300 Mio € bereit, vergeben nach dem Windhundprinzip (first come, first served). Das bedeutet: Der Topf kann bereits vor Fristende erschöpft sein – frühes Handeln ist ein echter Vorteil.

Voraussetzung ist ein beheiztes Nichtwohngebäude (Büro, Laden, Praxis o. Ä.), aus dem durch die Umnutzung mindestens eine neue Wohneinheit entsteht. Der energetische Zielstandard ist Effizienzhaus 85 EE (Erneuerbare-Energien-Klasse); bei Denkmalen gilt EH Denkmal EE.

Ein dena-gelisteter Energieberater ist Pflicht: Er erstellt die „Bestätigung zum Antrag“ (BzA) vor der Antragstellung und die „Bestätigung nach Durchführung“ (BnD) nach dem Umbau. Der Antrag muss zwingend vor Vorhabenbeginn bei der KfW gestellt werden – Vorhabenbeginn ist der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Liefer- oder Leistungsvertrags. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vorher beauftragt werden. Die Fertigstellung muss spätestens 54 Monate nach der Zusage der KfW erfolgen.

• Zeitraum: 01.07.–31.12.2026, Budget 300 Mio €, Windhundprinzip
• Objekt: beheiztes Nichtwohngebäude, mind. 1 neue Wohneinheit
• Zielstandard: Effizienzhaus 85 EE (Denkmal: EH Denkmal EE)
• Energieberater (dena-gelistet) Pflicht: BzA vor Antrag, BnD nach Umbau
• Antrag zwingend VOR Vorhabenbeginn; Planung/Beratung vorab erlaubt
• Fertigstellung spätestens 54 Monate nach Zusage

KfW 266, 261 oder 297/298 – was ist der Unterschied?

Die Programme werden häufig verwechselt. Entscheidend ist, ob es um ein beheiztes oder unbeheiztes Ausgangsgebäude geht und ob als Zuschuss oder Kredit gefördert wird. Die KfW 266 ist der Zuschuss für die Umnutzung beheizter Gewerbeflächen zu Wohnraum.

Weil 266 ein beheiztes Ausgangsgebäude voraussetzt und der Neubau 297/298 vormals unbeheizte Fläche betrifft, schließen sich diese beiden gegenseitig aus – eine Kombination ist nicht möglich. Mit der BEG ist die 266 dagegen kombinierbar, weil die BEG die energetische Ertüchtigung aus einem separaten Topf fördert.

Ein Sonderfall betrifft Denkmale: Ein Ausbau, der ausschließlich neuen Wohnraum schafft, gilt bei Denkmalschutz doch als Sanierung (EH Denkmal EE) – und nicht als Neubau.

Zuschuss statt Kredit – und die Kombination mit der BEG

Der zentrale Vorteil der KfW 266: Es ist ein nicht rückzahlbarer Zuschuss, kein Kredit. Sie erhalten die Förderung als echten Baukostenanteil und müssen weder Zins noch Tilgung leisten. Das unterscheidet 266 klar von den kreditbasierten Programmen 261 und 297/298.

Für die energetische Ertüchtigung des umgenutzten Gebäudes greifen Sie zusätzlich auf die BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) zu – ein separater Fördertopf, der mit GzW kombinierbar ist. So lässt sich der bauliche Umnutzungs-Zuschuss mit der energetischen Förderung bündeln, wie das Rechenbeispiel oben zeigt.

Welche Kombination in Ihrem Fall den höchsten Förderhebel bringt, lässt sich mit dem kostenlosen Fördercheck unverbindlich abschätzen – als erster Schritt vor dem Gang zum Energieberater und zur KfW. Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die offiziellen KfW-Richtlinien (Merkblatt 266). Der kostenlose Förderrechner ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand Juli 2026.