KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen" für Projektentwickler: Umnutzung kalkulieren und strukturieren

Was ist die KfW 266 und wie rechnet sie sich pro Wohneinheit?

Die KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen" ist ein nicht rückzahlbarer Zuschuss – kein Kredit. Gefördert wird die Umnutzung eines beheizten Nichtwohngebäudes (Büro, Laden, Praxis oder Ähnliches) in mindestens eine neue Wohneinheit. Die Förderhöhe beträgt 30 % der förderfähigen Umbaukosten, begrenzt auf maximal 100.000 € förderfähige Kosten je neuer WE. Daraus ergibt sich ein Zuschuss von bis zu 30.000 € je WE.

Für die Kalkulation eines Ankaufsobjekts gilt eine einfache Faustregel: Liegen die Umbaukosten je WE unter 100.000 €, greift die 30-Prozent-Quote direkt. Liegen sie darüber, greift der Kostendeckel und der Zuschuss ist auf 30.000 € je WE gedeckelt. Der Zuschuss deckt die Anpassung an die Wohnnutzung – Grundrissänderungen, Innenausbau, Baukonstruktion, Außenanlagen inklusive Entsiegelung. Die energetische Sanierung selbst läuft separat über die BEG.

Ein kostenloser Förderrechner bildet diese Logik für ein erstes Vorabscreening ab: WE-Zahl und geschätzte Umbaukosten eingeben, geförderten Betrag je WE und für das Gesamtprojekt ablesen. So lässt sich vor dem Ankauf schnell einschätzen, ob ein Objekt förderseitig trägt.

• Zuschuss: 30 % der förderfähigen Umbaukosten
• Kostendeckel: max. 100.000 € förderfähige Kosten je neuer WE
• Zuschuss je WE: max. 30.000 €
• Unternehmensdeckel: max. 300.000 € (EU-De-minimis)
• Zielstandard: Effizienzhaus 85 EE (bei Denkmal: EH Denkmal EE)

Wie kalkuliere ich ein konkretes Umnutzungsprojekt?

Zwei Rechenbeispiele zeigen, wann die 30-Prozent-Quote greift und wann der Kostendeckel je WE die Förderung begrenzt. Beide gehen von einem beheizten Nichtwohngebäude aus, das in Wohnraum umgenutzt wird.

Im ersten Fall bleiben die Umbaukosten je WE unter dem 100.000-€-Deckel, sodass die volle 30-Prozent-Quote zieht. Im zweiten Fall übersteigen die Kosten je WE den Deckel, wodurch die förderfähige Basis auf 100.000 € je WE gekappt wird und je WE 30.000 € bleiben.

Der BEG-Teil im ersten Beispiel ist eine grobe Schätzung und hängt vom energetischen Ist-Zustand und Zielstandard ab. Er zeigt aber die Größenordnung des kombinierten Förderpotenzials aus GzW-Zuschuss plus energetischer BEG-Förderung.

Was bedeutet der 300.000-€-Deckel je Unternehmen für die Projektstrukturierung?

Der De-minimis-Deckel begrenzt den GzW-Zuschuss auf 300.000 € je Unternehmen. Bei 30.000 € je WE ist das nach zehn voll geförderten Wohneinheiten erreicht. Wer über ein einzelnes Objekt hinaus skaliert, stößt bei größeren Portfolios also an diese Grenze – unabhängig davon, wie viele Wohneinheiten rechnerisch noch förderfähig wären.

Für Projektentwickler mit mehreren Umnutzungsvorhaben ist der Deckel daher ein Struktur-, kein reines Kalkulationsthema. Ob sich einzelne Projekte über getrennte antragsberechtigte Einheiten abbilden lassen, ist eine gesellschafts-, steuer- und beihilferechtliche Frage. Antragsberechtigt sind grundsätzlich alle Investoren – natürliche und juristische Personen, Personengesellschaften und auch Selbstnutzer.

Wichtig: Der De-minimis-Rahmen umfasst weitere Beihilfen und ist unternehmensbezogen zu betrachten. Prüfen Sie die konkrete Trägerstruktur vor dem Ankauf mit Steuer- und Rechtsberatung. Dieser Beitrag ersetzt keine solche Beratung. Ein Förderrechner liefert die Zuschusshöhe je Projekt; die Frage, wie viele Projekte unter einen Deckel fallen, bleibt eine Beratungsfrage.

• 300.000 € je Unternehmen = maximal zehn WE zu je 30.000 €
• Deckel ist unternehmensbezogen (EU-De-minimis), nicht projektbezogen
• Skalierung über mehrere WE bei 30.000 €/WE bis zur Deckelgrenze planen
• Trägerstruktur ist eine steuer-/rechtsberatende Frage, keine reine Rechenaufgabe

Wie grenzt sich die 266 von 261 und 297/298 ab?

Die Programmabgrenzung wird häufig falsch dargestellt. Entscheidend ist der Ausgangszustand der Fläche: beheizt oder unbeheizt, Wohngebäude oder Nichtwohngebäude. Die 266 gilt ausschließlich für die Umnutzung eines beheizten Nichtwohngebäudes in Wohnraum und ist ein Zuschuss.

Die 266 ist nicht mit dem Neubauprogramm 297/298 kombinierbar, weil sich beheizte und unbeheizte Ausgangsflächen gegenseitig ausschließen. Kombinierbar ist die 266 dagegen mit der BEG für die energetische Ertüchtigung – ein separater Fördertopf für die energetische Ebene.

Ein Sonderfall betrifft den Denkmalschutz: Ein Ausbau, der ausschließlich neuen Wohnraum schafft, ist bei Denkmalschutz doch als Sanierung (Zielstandard EH Denkmal EE) förderbar – nicht als Neubau.

Wann muss der Antrag gestellt werden – und wie greift er in den Bauablauf ein?

Der Antrag muss zwingend vor Vorhabenbeginn bei der KfW gestellt werden. Vorhabenbeginn ist der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Liefer- oder Leistungsvertrags. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen davor beauftragt werden – auch die Einschaltung des Energieberaters gehört dazu.

Ein dena-gelisteter Energieberater ist Pflicht. Er erstellt vor Antragstellung die „Bestätigung zum Antrag" (BzA) und nach dem Umbau die „Bestätigung nach Durchführung" (BnD). Ohne vorliegende BzA lässt sich der Antrag nicht sauber stellen. Für den Bauablauf heißt das: Energieberater und Antrag gehören an den Anfang, noch vor die erste Ausführungsvergabe.

Zeitlicher Rahmen: Das Programm ist seit dem 01.07.2026 live und bis zum 31.12.2026 befristet. Das Budget für 2026 beträgt 300 Mio. € und wird nach dem Windhundprinzip (first come, first served) vergeben – der Topf kann vor Fristende erschöpft sein. Die Fertigstellung muss spätestens 54 Monate nach der Zusage der KfW erfolgen.

• Antrag zwingend vor Vorhabenbeginn (= erster Ausführungsvertrag)
• Planungs-/Beratungsleistungen vorab erlaubt
• dena-gelisteter Energieberater: BzA vor Antrag, BnD nach Umbau
• Programm live seit 01.07.2026, befristet bis 31.12.2026
• Budget 2026: 300 Mio. €, Vergabe nach Windhundprinzip
• Fertigstellung spätestens 54 Monate nach Zusage

Warum ist Umnutzung 2026 marktseitig ein Thema?

Der Büroleerstand in Deutschland ist von rund 2 % (2019) auf 5,6 % beziehungsweise 11 Mio. m² (2024) gestiegen. Diese Flächen sind der typische Ankaufskandidat für die KfW 266: beheizte Nichtwohngebäude, die sich in Wohnraum umnutzen lassen.

Für Projektentwickler verbindet das ein Marktangebot mit einem befristeten Förderfenster. Der GzW-Zuschuss senkt die Umbaukosten je WE, die BEG adressiert parallel die energetische Ertüchtigung. Ob ein konkretes Objekt förderseitig trägt, lässt sich mit einem kostenlosen Fördercheck vorab überschlagen, bevor Ankauf und Planung Kapital binden.

Weil das Budget nach Windhundprinzip vergeben wird, ist Geschwindigkeit ein eigener Faktor: Ein früher, vollständiger Antrag mit vorliegender BzA verbessert die Chance auf eine Zusage, solange der Topf reicht.